一、出臺的必要性 《啟東市國有土地上房屋征收評估技術規范（試行）》（啟住建〔2012〕87號）于2012年出臺適用至今，根據《江蘇省行政規范性文件管理規定》第三十八條規定，為了實施法律、法規、規章或者上級行政規范性文件制定的行政規范性文件，有效期需要超過5年的，制定機關應當在起草說明中載明理由，但有效期最長不得超過10年；行政規范性文件的名稱冠以“暫行”“試行”的，有效期自施行之日起不超過2年。《啟東市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》按上述規定，應當重新制定。現根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》《江蘇省行政規范性文件管理規定》、住房與城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》《啟東市國有土地上房屋征收與補償辦法》，由市住建局結合我市實際牽頭市發改委、自規局共同起草了《啟東市國有土地上房屋征收評估技術規范》，該辦法為《啟東市國有土地上房屋征收與補償辦法》，有效期為10年。 二、制定過程 在起草過程中，市住建局在充分研究上級法律、法規的基礎上，廣泛開展調研，并結合我市房地產市場發展變化和征收實踐，對原有評估規則進行系統梳理和完善，使之更符合當前實際，于2025年7月將擬草文件向全社會征求意見，在此基礎上，我們將進一步進行完善；我們還根據有關規定開展專家論證，并邀請社會公信力代表、相關區鎮代表、部門代表對本辦法內容進行聽證。經法制審核后最終出臺。 三、制定依據 1、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》 2、《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題規定》 3、住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》 4、《啟東市國有土地上房屋征收與補償辦法》 5、《關于明確啟東市國有土地上房屋征收補償有關問題的通知》 四、主要內容概述 《啟東市國有土地上房屋征收評估技術規范》（征求意見稿）共八章三十八條，并附有十一個附件。主要內容包括： 1.總則（第一章）：明確了制定目的、適用范圍、評估對象、評估目的、評估時點、價值標準、價值構成、評估機構及人員資質要求、基本評估程序、評估報告形式、評估結果有效期等基本原則。 2.房屋性質認定及分類（第二章）： 規定了被征收房屋性質的認定規則（以權證用途、規劃許可用途等為準）和詳細分類標準（住宅房屋、非住宅營業用房、非住宅非營業用房），具體分類見附件一。 3.評估方法及應用（第三章）：這是規范的核心部分。針對不同類別房屋，明確了適用的主要評估方法（市場比較法、收益法、成本法）： 住宅房屋：原則上采用市場比較法，詳細規定了“設定標準樣本住房-測算基準價格-確定被征收房屋價格”的技術路線及計算公式（含各項修正系數），具體系數見附件四。 非住宅營業用房：原則上采用市場比較法或收益法，詳細規定了“設定標準樣本營業用房-測算基準價格-確定被征收房屋價格”的技術路線、方法應用要點（含交易調整限制、收益法參數選取、年限修正等）及計算公式，具體系數見附件五。 非住宅非營業用房：規定采用成本法，明確了土地取得費用（基準地價修正法）、房屋重置成新價、綜合費用的計算方法和公式，相關地價及系數標準見附件六、七、八、九。 其他評估（第四章）：對“住改非”房屋、“地大于房”面積補償、新房增加補償、臨時建筑、裝飾裝修及附屬設施、零星樹木等特殊情形的評估作出了專門規定，補償指導價見附件十、十一。特別強調了非住宅營業用房評估價格的下限要求。 4.征收評估報告（第五章）： 規定了評估報告格式、簽章要求及責任主體。 5.估價工作準則（第六章）：明確了評估委托協議簽訂、技術負責人責任、實地查勘要求、報告提交與送達、解釋答疑義務等評估工作規范。 6.評估資料存檔（第七章）：規定了評估完成后需整理歸檔的資料清單。 7.附則（第八章）：明確附件是本規范的必要組成部分，產權調換房屋評估參照執行，以及規范的施行日期和有效期（十年）。 8.附件：包含房屋分類表、標準樣本房屋設定要求、可比實例選擇要求、各類修正系數表（住宅、非營業用房）、基準地價表（住宅、商業、工業）、建安重置指導價表、成新評定表、裝飾裝修及附屬設施補償指導價、砍伐樹木補償標準等十一項具體技術標準和參數，是規范實施的操作性依據。